我國物業管理的由來

我國自本世紀80年代以來，伴隨著改革的推進和深化，城市房地產綜合開發呈狂部突進之勢。建設項目之多，建設規模數量之大，建設方式之新，產權多元化格局的形成，給房地產管理帶來活力的同時也帶來了一系列新的問題。因此，不管是房地產管理部門直接管理的，還是單位自管的，或是街道辦事處管的小區和各類房屋，都程度不同地存在著管理機構不健全、管理經費少渠道、管理工作不到位等問題。尤其是住宅小區建設，雖然居住條件和配套建設都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設備殘缺不全，管道不通，房屋失修失養等，使小區面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出。社區管理和服務跟不上，居民意見很大，如：報紙收不到，沒有醫院，交通不通等。各級政府及職能部門為解決這些問題耗費大量的人力、物力、財力，年年都搞綜合治理，然而，大都只是頭痛醫頭，腳痛醫腳，難以從根本上解決問題。實踐證明原來那套行政性的福利型的房地產管理體制已不能適應形勢發展的需要，必須對舊的管理體制從根本上進行改革。我國各地房屋管理單位、管理部門在實踐中對住宅小區管理方式進行了各項有益的探索。大慶石油管理局對住宅區實行封閉管理；常州等地由街道辦事處統一管理；上海的房管所積極轉換機制，開展多種經營，為管理經費開辟渠道等。這些措施，雖然對保持小區的環境、改善住宅的維修和養護起到了積極作用，但沒有從根本上觸動住宅小區的管理體制，當然也就找不到從體制改革入手解決小區管理問題的鑰匙。深圳和廣州從80年代中期開始借鑒香港和國外的先進經驗，結合我國的實際情況，改革舊的管理體制，摸索出了一條適合我國國情的、適應社會主義市場經濟體制的社會化、專業化、企業化、經營型的住宅小區管理的新路。即由專門的機構和人員，通過與房屋業主、使用人訂立經濟合同，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等統一實施專業化管理，并向業主、使用人提供多層次的綜合性服務。廣州五羊小區、深圳蓮花二村和措景花園作為第一批實施物業管理的小區，以新的管理機制和管理業績脫穎而出。他們的管理水平和專業化程度有些已經達到或接近國外及香港等地區的水平。國家建設部及時組織力量，學習廣東等地的經驗，先后多次召開現場會、研討會向全國推薦。1992年，建設部組織全國文明住宅小區考評，8個住宅小區榮獲全國模范文明住宅小區稱號；20個榮獲文明住宅小區稱號；6位市長榮獲創建全國文明住宅小區優秀市長稱號。這項表彰工作極大地推動了新建住宅小區實行物業管理。1994年3月，建設部正式頒發了第33號部長令《城市新建住宅小區管理辦法》，這是建國以來我國有關物業管理的第一個主要法規。深圳市依據建設部令的基本原則，在全國率先出臺了《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》，此后，青島、常州、沈陽、北京、大連、汕頭、上海、珠海也都相繼頒發了地方性行政法規或行政規章，把物業管理納人到了法制管理的軌道。